WWW.CHIANGMAI-HOME.COM
ศูนย์รวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของเชียงใหม่
ศูนย์รวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของเชียงใหม่
หน้าหลัก 
บ้านมือสอง ต่อรองราคาบ้านมือสอง
ต้องรู้กฎหมาย
บ้านมือสอง ต่อรองราคาบ้านมือสอง
ต้องรู้กฎหมาย | ต่อรองราคาบ้านมือสอง ต้องรู้กฎหมาย |
|
ต่อรองราคาบ้านมือสอง…ต้องรู้กฎหมาย
จุดสำคัญของกาต่อรองเพื่อซื้อบ้านมือสอง คือ การพิจารณาสภาพบ้านกับเจตนาในการต่อรองเพื่อซื้อ มิใช่ใช้การต่อรองมาปฏิเสธการซื้อ นอกจาก สภาพบ้านและทำเลหรือเรียกรวม ๆ ว่าสภาพสินค้า แล้ว การต่อรองในการซื้อบ้านที่กฎหมายจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ จะต้องศึกษาแง่มุมทางกฎหมายไว้ ด้วย เพราะจะเป็นการป้องกันมิให้ถูกเอารัดเอาเปรียบหรือเสียท่าแบบรู้เท่าไม่ถึงการณ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและอาญาที่หาซื้อได้ตามร้านหนังสือขนาดใหญ่ตามห้างสรรพสินค้าชั้นนำ จะช่วย เรื่องต่อไปนี้ได้ เริ่มต้นคือ ต้องแม่นในข้อกฎหมายว่าอะไรคือ อสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งมาตรา 139 ระบุไว้ดังนี้ “อสังหาริมทรัพย์หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือ ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับ ที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย” ทำไมต้องแยกเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็เพราะว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป แม้ว่าจะมีสัญ- ญาการซื้อขายที่คล้ายกันก็ตามโดยพิจารณาจาก มาตรา 453 เรื่องการซื้อขายก่อน “อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สิน ให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อและผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย” สินค้าทั่วไปที่เป็นสังหาริมทรัพย์เช่น ทองรูปพรรณ เสื้อผ้า เครื่องใช้ไฟฟ้า เมื่อชำระเงินแล้วมีใบ เสร็จรับเงินก็มีสิทธิเป็นเจ้าของได้ แต่อสังหาริมทรัพย์จะมีขั้นตอนการเป็นเจ้าของที่ซับซ้อนกว่า สามารถ พิจารณาตัวบทให้เห็นชัด ๆ ในมาตรา 456 ดังนี้ “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไปเรือกลไฟหรือเรือยนต์มี ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย อนึ่ง สัญญาจะขายหรือจะซื้อทรัพย์สินอย่างใด ๆ ดังว่ามานี้ก็ดี คำมั่นในการซื้อขาย ทรัพย์ สินเช่นว่านั้นก็ดี ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็น สำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติ ที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาห้าร้อยบาท หรือมากกว่านั้นขึ้นไปด้วย” “มาตรา 457 ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้นผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองาย” เน้นกันให้เห็นชัด ๆ ก็คือ ข้อกฎหมายที่ยกมาทั้งมาตรานั้น หมายความว่า การโอนกรรมสิทธิ์ของ อสังหาริมทรัพย์จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้นและค่าธรรมเนียมดังกล่าวแบ่งกันออก การต่อรองเรื่องค่าธรรมเนียม ง่ายๆ ตรงไปตรงมาคือ คนละครึ่ง แต่ถ้าผู้ขายจะออกให้หมดอาจจะ ตีความได้ว่า ราคาที่ขายนั้นสูงพอที่จะแบกรับค่าโอนในส่วนของคนซื้อ นอกจากนี้ ควรพิจารณากฎหมายเพื่อการต่อรอง และไม่เสียประโยชน์ “มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้และผู้ขายส่ง มอบทรัพย์สินหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสียหรือรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่อง หรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น” แง่มุมทางกฎหมายก็คือเวลาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์และหากมีการรังวัดตรวจสอบขนาด ที่ดินใหม่แล้วไม่ตรงตามสัญญาจะซื้อจะขายก็อย่านิ่งดูดายให้รีบตัดสินใจว่าทำอย่างไรรีบเจรจาตกลงกัน ต้องรีบเพราะอะไร ก็ต้องมาดูข้อบังคับตามมาตรา 467 “ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้นท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดปี หนึ่งนับแต่เวลาส่งมอบ” เวลาหนึ่งปีอย่าคิดว่านาน หมดอายุความเอาง่าย ๆ และเป็นผู้ซื้อก็อย่าคิดว่าเบี้ยวไม่ยอมจ่ายเงินให้ครบจะ หวังให้มีการโอนนั้นเป็นไปได้ทั้งในทางปฏิบัติและข้อกฎหมายก็เอื้อประโยชน์แก่ผู้ขาย นั่นคือ ถ้าจ่ายเงิน ไม่ครบแม้ในสัญญา ไม่ระบุข้อบังคับอะไรไว้ผู้ขายก็สามารถไม่โอนได้อันเป็นผลจากมาตรา ต่อไปนี้ “มาตรา 468 ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเงื่อนเวลาให้ใช้ราคาไซร้ ผู้ขายชอบที่จะยึดหน่วงทรัพย์สินที่ ขายไว้ได้จนกว่าจะใช้ราคา” นอกจากนี้ กฎหมายคุ้มครองผู้ขายอีกหลายกรณีที่ผู้ซื้อต้องจดจำให้แม่นยำ เพราะจะไม่สามารถ ต่อรองอะไรได้เลย ดังนี้ “มาตรา 473 ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในกรณีต่อไปนี้ คือ (1) ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่องหรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความ ระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน (2) ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้ โดยมิได้อิดเอื้อน (3) ถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด” การซื้อขายบ้านทอดตลาดด้วยการขานราคาประมูลยื่นซองประกวดราคาหรือวิธีอื่นใด ไม่ว่าสภาพบ้านเป็น อย่างไรก็ต้องรับไว้ โต้แย้งไม่ได้ ดังนั้นต้องไปดูด้วยตาเปล่าก่อนตัดสินใจซื้อ ถึงตรงนี้จะเห็นความสำคัญกันมากขึ้นว่า ทำไมต้องตรวจสภาพบ้านอย่างรอบคอบตั้งแต่หลังคาถึงพื้น เปิด ฝ้าเพดานดู เดินตรวจทุกห้อง ทุกบานประตูหน้าตาง กระทั่งเคาะ กระเบื้องปูพื้น บุผนัง เพราะข้อบกพร่อง หลายประการที่เพียงมองดูก็รู้แล้วผู้ซื้อไม่มองเอง จะไม่มีเหตุผลทางกฎหมายที่ชนะฝายขายได้เลย นั่นก็คือ เวลาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีความถี่ถ้วนรอบคอบตรวจสภาพให้ดี ถ้าเห็นอะไร บกพร่องก็ต้องตรวจสอบ อย่าปล่อยปละละเลยอันเป็นเหตุให้แพ้ทางกฎหมายได้ ถ้าจะฟ้องร้องก็ต้องรีบ ดำเนินการภายในเวลา 1 ปี “มาตรา 474 ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร้องนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาหนึ่งปีนับแต่เวลาที่ได้ พบเห็นความชำรุดบกพร่อง” การต่อรองจำเป็นต้องรู้เรื่องกฎหมาย เพราะในแง่มุมของกฎหมายแล้ว หากผู้ซื้อไม่ตรวจให้ดี พอซื้อและจด ทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้วเห็นว่า ราคาที่ซื้อนั้นสูงไป หรือสภาพบ้านมีปัญหามากมาย จะฟ้องร้องอะไรก็ มักจะไม่ชนะคดีความและเสียเวลาอีกต่างหาก การต่อรองเพื่อซื้อ ต้องดูให้ดี ซื้อแล้วได้บ้านที่ดีสมราคา ไม่ มีปัญหาภายหลัง |
| < Prev | Next > |
|---|
ความรู้คู่บ้าน
| บ้านใหม่ |
| คอนโดมีเนียม |
| บ้านมือสอง |
| สินเชื่อที่อยู่อาศัย |
| ประกันภัยบ้าน |
| ฮวงจุ้ย |
| การตกแต่งบ้าน |
กฏหมาย
ผู้สนับสนุน
| บ้านพอเพียง |
| siamhome.net |
| ศูนย์บ้านและที่ดินภาคเหนือ |
เมนูประกาศขาย
สินทรัพย์ศูนย์บ้านฯและที่ดินฯ
| New Homes |
| Pre-Existing Homes |
| Home Rentals |
| Sale and Rent House |
| Land |
| Condominium |
| Apartment |
| Office & Commercial |
Who's Online
We have 4 guests onlineLatest Property
Latest Properties
 ขายอพาร์ทเมนต์ใกล้ม. แม่โจ้ |
 Apartment In Town |
 ริเวอร์ไซด์ |
 The Embassy Condominium for sale |
 ขายที่ดินพร้อมโกดังขนาดใหญ่บ้านน้ำแพร่ หางดง |
ขายที่ , ซื้อที่ดิน , ขายบ้าน , ซื้อบ้าน , อสังหาฯ , อสังหาริมทรัพย์ , ซื้อ , ขายที่ดิน , ซื้อ-ขาย , ซื้อขาย , อาคารพานิชย์ , หอพัก , เช่าบ้าน , บ้านเช่า , บ้านเดี่ยว , อาคารพานิชย์ , หอพัก , บ้าน , ห้องเช่า , ลงประกาศซื้อขาย , , , ตึกแถว , คอนโด , คอนโดมีเนียม , บ้านและที่ดิน , ตลาดซื้อ-ขายบ้าน , ทาวน์เฮ้าส์ , ที่ดินเปล่า , บ้านสวย , บ้านเช่าเชียงใหม่ , บ้านเช่า เชียงใหม่ , ฝากขายบ้าน , ฝากขายที่ดิน , บ้านมือสอง , บ้านมือ2 , ประกาศขายบ้าน , ขายคอนโด , คอนโดให้เช่า , ขายด่วน , มือสอง , ศูนย์รวมบ้าน , แบบบ้าน , ตึกแถว , ตกแต่งบ้าน , ขาย , ซื้อ , ซื้อขาย , ซื้อ-ขาย , บ้านใหม่ , บ้านจัดสรร , ให้เช่า , บ้านและที่ดิน , รีสอร์ท , สปา new homes , pre-existing homes , home rentals , sale and rent house , land,condominium , destination spa , shop house , sub new home , properties investment ,
